オフィスの原状回復とは？｜
基本的なルールと費用相場を徹底解説

オフィスの入居期間が長くなればなるほど、壁紙や床に汚れや傷が生じたり、内装工事で壁や間仕切りを増設したりと、入居したときとは変わっている点があることでしょう。

これらの変化を、できるだけ入居時の状態に戻すことを指して「原状回復」と呼びます。清掃やクリーニングだけで済む場合もあれば、壁紙の張替えや修繕工事、撤去工事が必要になる場合もあるでしょう。

ここでは、退去までの原状回復の流れや、知っておくべき基本的なルールについてご紹介します。

原状回復での退去までの流れ

オフィス退去時の原状回復は、以下のような流れで進めていきます。

• 1.オフィスの解約通知
• 2.原状回復義務の範囲を確認
• 3.工事業者を選定
• 4.現地調査
• 5.見積もりの提示
• 6.工事スケジュールの決定
• 7.原状回復工事の実施

オフィスの退去が決まったら、退去の半年前を目安に、オフィスのオーナーや管理会社に解約通知を行います。なお、解約通知のタイミングは、入居時に締結した賃貸借契約によって変わってきます。

解約通知の際に、必要な原状回復の範囲を確認しましょう。どこまでの原状回復が借主の義務になるのか、契約書を参照してください。念のために、オフィスのオーナーや管理会社にも相談しておくと安心です。

続いて、原状回復を依頼する工事業者を選定します。管理会社側から、工事業者の指定がある場合は、そちらの業者に依頼することになります。

業者が現地調査のうえで、詳細な費用の見積もりを提示します。大体の工事期間が決まったら、具体的な日程をスケジュールに落とし込み、実際に原状回復の工事が始まります。入居しているビルによっては、工事が可能な曜日や時間帯が決まっていることもあるので、各方面に確認のうえで進めてください。

原状回復での必要な期間

原状回復にかかる期間の目安としては、100坪未満のオフィスの場合は2週間から1か月程度かかります。100坪以上のオフィスでは、1ヶ月以上かかることもあります。

入居時に内装工事を行った場合は、原状回復工事のほうが入居時よりも多くの時間を要することが少なくありません。原状回復の内容によって、必要な期間は変わってくるので、具体的なスケジュールについては工事業者にご相談ください。

なお、原状回復の工事は、必ず賃貸借契約の期間中に完了させる必要があります。つまり、退去日には原状回復が完了した状態で、オフィスを明け渡すことになります。退去日を過ぎると追加で費用を請求される場合もあるので、余裕を持って原状回復に着手するとよいでしょう。

原状回復での必要な範囲

では、借主はどこまで原状回復の義務を負うことになるのでしょうか？

原状回復が必要な範囲は、入居時に結んだ契約によって異なります。一般的には、以下のような原状回復が求められることがあります。

• ・壁や床、天井などの汚れのクリーニング
• ・窓やサッシ、照明のクリーニング
• ・くぎ穴、ねじ穴の修復
• ・増設した壁や間仕切りの撤去
• ・什器や備品の撤去
• ・電気、電話線、LAN線の撤去
• ・看板などの外装の撤去

原状回復での不必要な範囲

個人の賃貸借契約とは異なり、オフィスの退去時には、基本的にはすべての原状回復を借主が負担します。ここでは、例外的に借主による原状回復が不要になるケースについて解説します。

建物の経年劣化

経年劣化とは、月日の経過による建物の劣化のこと。年数が経ったことによる壁紙の日焼けや、フローリングの色褪せ、釘やねじの錆で起きる扉の不具合などが当てはまります。

経年劣化の場合は、借主が原状回復しなくてよいと思われがちです。しかし、オフィスとして建物を借りている場合は、経年劣化の原状回復も、借主の義務となる場合があります。

契約に特に記載がない場合は、経年劣化による壁紙の変色や床の変色の原状回復は、貸主の責任となります。しかし、契約の中に「原状回復特約」が含まれており、そちらに記載がある場合は、経年劣化した範囲も含めて、テナント側で原状回復を行います。

オフィスとして賃貸借契約を結ぶときは、多くの場合、「原状回復特約」に経年劣化した範囲を含む原状回復の義務が示されています。入居時にもともとあった汚れや傷については、しっかりと確認して写真などの証拠を残しておくことで、退去時のトラブルを避け、原状回復のコストを抑えることができます。

建物の通常損耗

建物の通常損耗とは、普通にオフィスを利用する中で、自然と起こりうる傷や汚れのこと。家具の設置による床のへこみや、テレビや冷蔵庫の裏にできる壁の黒ずみ（電気焼け）などが当てはまります。

通常損耗も、経年劣化と同様に、特別な定めがない場合は貸主が原状回復をします。

しかし、オフィスとして賃貸借契約を結ぶ場合は、多くの場合、契約に「原状回復特約」が含まれています。こちらに原状回復の義務が示されていると、経年劣化や通常損耗であっても、借主が責任を持って原状回復する必要があります。

賃借人に帰責性がない事象

先述した「原状回復特約」に記載がなく、なおかつ、借主の故意や過失によるものではない損傷については、賃借人の帰責性のない損傷となります。「帰責性がない」とは、法的に責任を負う必要がないという意味です。例えば、台風や災害でオフィスが損傷しても、この損傷は借主の責任にはならないのです。

また、「原状回復特約」には、必要な原状回復の範囲が具体的に記載されています。例えば、「貸室の汚損の有無及び程度を問わず、専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円（消費税別）を負担する」のように、どのような原状回復が必要になるかが記載されます。このような特約の記載がなく、賃借人の帰責性がない範囲については、借主が原状回復を行う必要は生じません。

つまり、以下に該当する損傷については、借主が原状回復の責任を負う必要はありません。

では、オフィスビルの原状回復工事には、どのくらいの費用が掛かるのでしょうか。

ここでは、原状回復工事の費用相場をご紹介します。

賃貸オフィスの原状回復工事の相場とは？

賃貸オフィスの原状回復工事の相場は、オフィスの規模やグレードによって変わってきます。一般的な工事費用の相場をご紹介します。

＜工事費用の相場（坪単価）＞

• ・小規模のオフィス : 3～5万円
• ・中規模のオフィス : 5～8万円
• ・大規模のオフィス : 8～15万円

例えば、30坪の小規模オフィスで、一坪当たりの工事費用が3～5万円の場合、費用の総額は90～150万円。一方で、100坪の大規模オフィスで、一坪当たりの工事費用が8～15万円の場合、費用の総額は800～1,500万円となります。

費用感については、各ビルの内装のグレードや、原状回復工事の内容によって、大きく変わってきます。詳細については、業者が現地調査を行ったうえで提示される見積もりを参照してください。

賃貸オフィスの原状回復工事の費用とは？

• ・増設した間仕切りや設備の撤去
• ・壁や床に空いた穴の修繕
• ・壁紙の張り替え、クリーニング
• ・窓、床、天井のクリーニング
• ・家電や水回りのクリーニング
• ・電気・通信配線の撤去
• ・外装の撤去　など

それぞれに費用がかかり、「クリーニングはA社、内装工事はB社」のように、複数の業者に依頼する場合もあります。

ここでは、原状回復でかかる費用のひとつとして、オフィス退去時のクリーニング費用の相場をご紹介します。

＜クリーニング費用の相場（100㎡以内）＞

• ・床のクリーニング : 20,000円～
• ・カーペットのクリーニング : 25,000円～
• ・エアコンのクリーニング : 25,000円～
• ・窓のクリーニング : 10,000円～

なお、クリーニング費用もオフィスの広さや仕様、依頼する業者によって大きく変わってきます。具体的な金額を知るには、必要な原状回復工事の範囲を確認のうえで、業者に見積もりを依頼してください。