賃貸オフィスの入居審査を通過しよう

法人契約で賃貸オフィスを借りようとする場合、重要な審査基準となるのは「会社の信用力」です。

経営状況が安定している会社であることを確かめるために、以下のような事項を証明する書類の提出や、申し込みフォームでの申告が求められることがあります。

なお、審査に必要な書類や聞かれる情報は、借りる物件や不動産会社・オーナーによっても変わってきます。入居の可否を最終的に判断するのは物件の所有者ですので、所有者が指定する基準に沿って書類の提出や情報の申告を行わなくはいけません。

①会社概要

まず、事業内容や資本金、設立年月日や沿革、従業員数や店舗数など、会社の基本情報を提出する必要があります。一般的には、会社紹介のパンフレットや、企業HPの「会社概要」のページを提出します。

設立したばかりの会社よりは歴史のある会社、規模が小さいよりは大きい会社のほうが、入居審査では好まれる傾向にあります。ただし、審査の結果はそれだけでは決まらず、そのほかの財務指標などを勘案して、支払い能力や信用力を見ていくことになります。

なお、事業内容があいまいで、何をしているのかがわかりにくい会社は、審査でも敬遠されやすいです。どのような事業・サービスを展開しているのかがはっきりとわかる資料やHPがあれば、あわせて不動産会社や仲介会社に共有するとよいでしょう。

法人の信用調査とは

貸主が企業の信用力を調べるために、民間の調査会社に依頼して、「企業信用情報」を閲覧することがあります。

信用情報としてよく知られているのは、個人の返済の遅れや破産などの情報を記録した「個人信用情報」です。一方で、企業に対しても同様に、企業の信用度を評価する「企業信用情報」の仕組みが存在します。

有名なのは「帝国データバンク」の評点です。賃貸の入居審査だけでなく、取引先の与信情報を調べるためにも、帝国データバンクのデータが活用されています。

なお、帝国データバンクでは、以下のような基準で企業に評点を付けているそうです（※）。

【業歴】企業運営の継続性を評価。業歴が長いほど高得点になる。

【資本構成】企業財務の安定性を評価。

【規模】年売上高、従業員数などの経営規模を評価。

【損益】会社の損益を決算報告書などから客観的に評価。

【資金現況】調査時点での業況・収益・回収状況・支払状況・資金調達余力を評価。

【経営者】経営者を、個人の資産背景や経営経験、人物像などの要素から評価。

【企業活力】帝国データバンクの調査員が、企業活力を人材・取引先・生産販売力・将来性の要素で評価。

【加点／減点】上記項目だけでは十分に反映されていない要素がある場合、当項目で反映。

なお、上記のような信用調査は、費用がかかるため必ず実施されるとは限りません。しかし、一定以上の規模のオフィスビルなど、資産価値が高い物件の場合には、オーナーや不動産会社が企業信用情報を審査の参考にすることもあり得ます。

（※）参考：帝国データバンク「評点とは」

②履歴事項全部証明書、印鑑証明書

賃貸オフィスの入居を検討する際、必要な書類があります。それは「履歴事項全部証明書」と「印鑑証明書」です。

まず「履歴事項全部証明書」とは、会社にまつわる重要情報を記録した公的なデータです。以下のような項目が含まれています。

• ・会社名
• ・法人番号
• ・本店所在地
• ・設立年月日
• ・会社設立の目的（事業内容）
• ・資本金
• ・発行可能株式総数
• ・発行済株式の総数・種類　など

なお、「会社の登記簿謄本」とは、この「履歴事項全部証明書」などを含む紙の書類です。従来は、紙ですべての登記情報を管理していたため、登記簿謄本の提出を求められることもありました。

しかし、現在は会社の情報も電子データで管理されているため、「履歴事項全部証明書」の電子データを印刷したもので十分とされています。

また、印鑑証明書とは、法人の実印が正式に登録されていることを証明するための書類です。賃貸契約を締結するうえでは、社判の押印も必要となるため、この印鑑証明書で正しい印鑑であることを示す必要があります。

③決算書3期分

賃貸オフィスの入居審査では、貴社の信頼性を証明する財務資料として、過去2～3期分の決算書が必要です。これらの決算書は経営実績と財政状況を詳しく示すもので、貸主に会社の健全性を示すための重要な資料となります。

決算書には売上、利益、資産状況、負債状況といった経営指標が記載されています。特に、貸借対照表や損益計算書は、業績の推移や資産・負債の状況を確かめるうえで重視されます。

なお、決算書は主に「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」「株主資本等変動計算書」「個別注記表」という5つの書類で成り立っています。中でも、「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」は、「財務三表」と呼ばれるほど重要です。以下、各書類でわかることと審査で見られるポイントをご紹介します。

貸借対照表（P/L）/損益計算書（B/S）

貸借対照表（B/S）と損益計算書（P/L）は、入居審査でも重視されることの多い書類です。

まず、貸借対照表（B/S）は、企業の資産、負債、株主資本の状態を示す重要な財務書類です。「バランスシート」とも呼ばれます。これにより企業の財務健全性や信用力が評価されます。自己資本比率や流動比率の割合が高いほど、直近で資金繰りに困る可能性は低いと考えられます。

一方、損益計算書（P/L）は、企業の収益と費用を明らかにする書類です。収益、費用、利益の3つの状態を分析することで、どれだけのコストをかけてどれだけの利益が上がっているのかがわかります。

これらの書類をもとに、会社の経営が順調かどうか、事業で利益を生み出せているか、どれだけの資産を有しているかなどがチェックされます。

販管費内訳

損益計算書に含まれる、「販売費及び一般管理費の計算内訳」も審査で見られることがあります。いわゆる「販管費」と呼ばれる費用のことです。

販売費及び一般管理費とは、商品・サービスの販売や、一般管理業務で必要になる経費のことです。人件費、宣伝広告費、発送費、交通費、賃料、水道光熱費など、さまざまな費用の項目が考えられます。

常にかかる費用である販管費の内訳を把握することで、その会社がどこに費用を割いているのかで事業状況を読み取ることができます。

賃貸の入居審査は、企業の信用情報、財務状況、事業内容など、さまざまな項目で評価される複雑なものです。

では、賃貸オフィスの審査に落ちるケースでは、どのような原因が考えられるのでしょうか。

開業して日が浅い

まず、開業初期の企業は十分な経営の実績がないため、賃貸オフィスの入居審査に通りにくくなる可能性があります。

というのも、審査で必要な「決算書（2～3期分）」といった書類は、開業から日が浅い会社だと用意することができません。代わりに、今後の事業の展望を示す「事業計画書」提出を求められるケースもありますが、あくまで計画な為、設立から年数がたたない状況でのオフィス移転は、入居審査が厳しいため、保証人の設置、資金繰り表の提出、過去の実績提示、具体的な事業計画書の提出が有効です。

投資フェーズにあり赤字

特にベンチャー企業やスタートアップ企業では、会社で得た収益を「投資」として事業領域の開拓やビジネスの拡大に投入し、会社自体は成長しているものの、決算書上は赤字になっていることが少なくありません。

この場合、オーナーから見ると「必ず投資を回収できる」という確証がないため、現時点での利益の少なさや負債の大きさによっては、審査でマイナス評価となる可能性があります。

株主からは、先行投資の対象となる事業の採算性が高ければ「良い赤字」とみなされることもあるでしょう。しかし、賃貸オフィスの入居審査では、物件の貸主が保守的な場合、赤字というだけで審査が通らないこともあるので注意が必要です。

賃貸オフィスの審査が通るかどうか不安な方も多いでしょう。 上記のような審査が通りにくい場合も、オフィスを探すことは可能です。 オーナーや不動産会社からの審査での印象をよくするための、事前に知っておきたいポイントをいくつかご紹介します。

保証会社に加入する。

開業後の歴史が浅い、決算書の内容がよくないといった理由で、企業の信用力に懸念がある場合は、ほかの方法で信用を上げる必要があるでしょう。その一つが、保証会社の利用です。

保証会社とは、万が一賃料の支払いが滞ったときに、代わりに賃料を払ってくれる会社のことです。貸主側からみると、家賃が回収できない心配がなくなるため、物件によっては「保証会社への加入が必須」の場合もあります。

この保証会社を利用することで、貸主からの賃料滞納についての懸念を解消することができます。なお、保証会社を利用するには保証会社の審査を受ける必要があるほか、定期的に保証料を支払わなくてはいけません。

事業計画書を提出する。

事業計画書とは、これからどのような事業を展開し、どのように収益を上げていくかについての計画書です。主に、銀行や金融機関からの融資を受ける際などに使われますが、入居審査の際も審査の参考に用いられることがあります。

まだ開業から間もなく、決算書などで十分な収益を示せない場合、代わりに「事業計画書」で事業の将来性を示すことができます。資金の調達減、出店の予定、価格やそれにかかるコストなど、これからどうやって収益を上げていくかをまとめた資料です。

この事業計画書をしっかりと作りこむことで、「この会社なら心配は少なそう」と思ってもらえれば、開業から歳月を経ていなくても審査に通る可能性がアップします。

代表者経歴書にて経歴をアピールする。

多くの場合、事業計画書には「代表者の経歴・略歴」を記載します。オーナーによっては、この「代表者の経歴・略歴」に審査項目として重視する場合があります。

どのような経験があり、どのような経緯で起業に至ったかも、会社のその後を予想するうえでの材料となります。例えば、その業界で長年の実績を持ち、必要な資格を取得するとともに、講演への登壇や出版も経験している……など、事業のこれからの発展の土台となるような経歴があれば、オーナーからの印象もよくなることでしょう。

また、代表の人柄を重視して、物件を貸すかどうかを判断するオーナーもいらっしゃいます。物件の下見やオーナーとの面談の際は、オーナーに与える印象を意識し、身だしなみや遅刻などに気を付けるようにしましょう。メールや電話などでやり取りをする際も、迅速な返答や丁寧な受け答えを意識するとよいでしょう。

赤字の場合、「黒字転換」のタイミングを説明する。

決算書上は財務状況が赤字であっても、企業の経営者からすると「戦略的赤字」であり、事業拡大のために必要なフェーズであるということもあるでしょう。

そんなとき、将来的な黒字転換を予定していることを示すことで、審査での印象を回復できることがあります。事業計画書と同様、まだ結果は出ていなくても「これからの可能性」「事業の安定性」を感じさせることができれば、審査に通る可能性はアップします。

事業戦略や市場の需要分析、競合との違いや投資する領域の成長性を示すことにより、現在の赤字が今後は増収・増益フェーズに入ることを理解してもらいましょう。

前述のとおり、設立当初はどうしてもオフィス探しにハードルを感じてしまうこともあるでしょう。 これから事業を始める企業様にとって大事なオフィス探し。 ぜひ不動産のプロとして、以下のアドバイスを贈らせていただきます。

安めの賃料のオフィスを借りてみる。

入居審査の厳しさは、賃料が高く、ハイグレードなオフィスビルになるほど顕著になります。

設立当初は、あえて譲れない点以外について少し妥協して探しているのも手です。 また、他テナントがベンチャー企業など、比較的新しい企業が入居しているようなオフィスビルなら、設立数年程度の若い企業でも審査に通る可能性があるかもしれません。また、そのようなビルは「出世ビル」と呼ばれることもあります。

設立当初のオフィスは、仮住まいのオフィスとして事業に投資をし次のオフィスで望みのオフィスを目指していかれるのはどうでしょうか。

賃料やビルのグレード、入居しているテナントの層などを考慮することで、入居審査を通す可能性をあげることができます。

スタートアップ向けのレンタルオフィスを検討する。

スタートアップ企業・ベンチャー企業が入居する物件を探すなら、レンタルオフィス・シェアオフィスを検討するのもおすすめです。

レンタルオフィス・シェアオフィスとは、賃貸借契約ではなく、「サービス利用契約」や「施設利用契約」を結んで、オフィススペースを利用するサービスです。Wi-Fi・コピー機といった設備や、郵便受け取りなどのサービスが利用料金に含まれていることが多く、「サービスオフィス」とも呼ばれます。

＜レンタルオフィスとシェアオフィスの違い＞

• レンタルオフィス：1室を専有できる仕組みのサービスオフィス
• シェアオフィス：コワーキングスペースを社外の方と共有で利用できるサービスオフィス

レンタルオフィスやシェアオフィスにも入居審査はありますが、賃貸オフィスと比べると審査の難易度は低くなります。

また、初期費用としてかかる仲介手数料、礼金、保証会社利用料、共益費、火災保険料などを払わなくてよいため、初期費用を抑えて入居したい企業にもおすすめです。内装がオフィス用に設えてあるため、特段の工事費用もかからず、すぐに入居することができます。

創業から間もないうちは、入居審査や内装工事費、初期費用などが気にかかり、オフィスへの入居のハードルを高く感じることもあるでしょう。そんなスタートアップ企業・ベンチャー企業には、シェアオフィスやレンタルオフィスといった「サービスオフィス」の検討をおすすめします。