賃貸事務所の「グロス」と「ネット」とは？
不動産の利回り計算法

そもそも、英語の「グロス（gross）」と「ネット（net）」には、以下のような意味合いがあります。

つまり、グロスといえば「諸々を含んだ全体像」、ネットといえば「経費などを除外した純粋な金額」というイメージができるでしょう。

一つ目の用例は、面積についてです。賃貸事務所や賃貸物件など、共用部分と専有部分を区別する用語として、「グロス面積」「ネット面積」という言葉が使われます。

二つ目の用例は、利回りについてです。不動産投資の利回りを語るときに、グロス利回り(表面利回り)とネット利回り(実質利回り)という用語が使われます。

これらの意味の違いについて、以下で順番にご紹介します。

賃貸事務所の「グロス面積」と
「ネット面積」

「グロス面積」と「ネット面積」という言葉は、主に賃貸事務所を契約する際に使われます。

例えば、グロス面積が70坪、ネット面積が50坪という物件があったとします。この場合、テナントとして使える専有部分は、ネット面積の50坪です。グロス面積の70坪から、専有部分の50坪を引いた20坪が、このビルの共用部分となります。

このように、エントランス、廊下、共用トイレ、給湯室といった、共用部分を含めた面積が「グロス面積」です。

一方で、テナントが入居する事務所に当たる、専有部分の面積が「ネット面積」です。

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、家賃収入から利益を得る仕組みの投資のことです。収益物件への投資を考えるうえで、必ず目にするのが「利回り」についての表記です。

投資によって得られる収益を計算するには、利回りという言葉を使います。利回りは、利益を費用で割ることで算出できますが、いくつかの種類があることを知っておきましょう。

ここでは、不動産投資で使われる「グロス利回り」「ネット利回り」という用語についてご紹介します。

グロス利回りとは？

グロス利回りとは、いわゆる「表面利回り」です。

表面利回りとは、物件の価格に対して、どの程度の家賃収入が得られるかという、表面的な収益性を表す指標です。

ここで支出として考えるのは、物件の購入価格のみ。実際に資産を運用するうえで発生する、税金や管理費は加味されていない点に注意が必要です。

グロス利回り計算法

グロス利回り（表面利回り）は、以下のように計算できます。

例えば、6,000万円で購入した物件から、年間600万円の家賃が得られているとします。この場合のグロス利回りは、600万÷6,000万×100=10%です。

上記は、1年あたりの利回りです。つまり、5年間で50%、10年間で100%の投資費用が回収できることになります。ただし、グロス利回りには運用上の諸費用が含まれていないため、あくまで表面的な収益の目安となります。

ネット利回りとは、いわゆる「実質利回り」です。

実質利回りとは、不動産経営にかかる諸経費を考慮した、より現実的な利回りになります。 物件の購入価格に加えて、初期費用やランニングコストを加味して計算するため、実際の利回りにより近い収益性を見ることができます。

ネット利回り計算法

ネット利回り（実質利回り）は、以下のように計算できます。

例えば、6,000万円で購入した物件から、年間600万円の家賃が得られているとします。さらに、年間経費が180万円、購入時諸経費が600万円かかったと仮定します。

この場合のネット利回りは（600万 - 180万）÷（6,000万 + 600万）×100=約6.4%です。このように、ネット利回りは初期費用や諸経費を加味するため、グロス利回りよりも数%減少します。