居抜き物件のメリットとデメリット｜
契約時の注意点を徹底解説

居抜き物件の代表的なメリットは、以下の2つです。

初期費用を削減できる

居抜き物件の大きな魅力は、初期費用を削減できることです。既存の内装や設備が物件に付属しているため、新たに装飾や設備の設置にかかる費用を大きく節約できます。

スケルトン状態の貸店舗で開業する場合は、内装の選定や工事、インフラの導入、什器や設備の購入と工事など、時間的にも金銭的にもコストがかかります。しかし、居抜きの店舗であれば、店舗設計や内装工事、設備・備品の購入が必要ないため、大きく費用を抑えられます。

もちろん、既存の設備をリースや買取で使う場合は、出費はゼロではありません。しかし、一から店舗を整える初期費用と比べると、ぐっと金額を下げることができるでしょう。また、無償貸与で備品や内装を利用できる物件なら、譲渡料なしで居抜き入居できることもあります。

一方で、居抜き物件には以下のようなデメリットもあります。

レイアウトが思った通りにできない

前のテナントの内装や設備を、お得に譲り受けることができるのが、居抜き物件の魅力です。しかし、内装がイメージに合わなかったり、設備の性能が理想とは違ったりすることも。また、エントランスから客席、厨房までの動線など、機能性も高いレイアウトになっているか注意が必要です。

最も自由度が高いのは、スケルトンの物件で一から店舗を設計すること。費用はかかりますが、思い通りのレイアウトが可能になります。居抜き物件を借りる場合は、見た目だけでなく、機能性やオペレーションの面でも、求めている店舗の条件を満たしているかを確認しておきましょう。

前のテナントのイメージが残っている

新しく店舗を構えるオーナーとしては、近隣住民からの人気をいち早く獲得したいところです。

しかし、前のテナントのイメージが強く残る物件であれば、マイナスのイメージから始まってしまうこともあります。 特徴的な形状の店舗であれば、多少のリフォームを加えて、イメージを刷新するのもよいでしょう。

また、居抜き物件の募集が出ているということは、前のテナントが何らかの理由で閉店したという意味でもあります。

例えば、ラーメン屋が退去したあとの居抜き物件であれば、もしかするとラーメン屋の需要が少ないエリアなのかもしれません。立地や近隣住民のニーズなど、物件の商圏をしっかりと調査しておきましょう。

居抜き物件の不動産選びで失敗しないために、内見時にチェックしておくべきポイントをご紹介します。

物件を選ぶうえで一番重要なのは、交通量や階数、周辺環境といった「立地」です。

特に居抜き物件の場合は、社内用のオフィスではなく、飲食店やクリニックなど、集客が必要な店舗が多いことでしょう。駅からのアクセスや、人通りの多さなどが、売り上げに直結します。

競合店の有無や近隣住民のニーズなど、立地条件をしっかりと押さえて物件を選んでください。前のテナントの退去理由も、どれだけニーズのある立地なのかを判断する材料となります。

また、居抜き物件ならではの、譲り受ける内装や設備の状態確認も大切です。問題なく使うことができるか、レイアウトの動線に不便はないか、外装や内装は清潔かなど、コンディションや機能性を確かめておかなくてはなりません。設備が買取になるのか、リースになるのかといった譲渡の条件も、事前に確認しましょう。

そして、トラブルになりやすいのが原状回復です。居抜き物件とはいえ、退去時にはスケルトン状態までの原状回復が必要になることも。どの範囲まで原状回復を求められるか、内見の際に確認してみてください。

カフェやバー（飲食店）の
居抜き物件を選ぶ際の注意点

特に多いのは、カフェやバーなど、飲食店の居抜き物件を賃貸するケースです。カウンターや調理機器など、必要な設備が揃っている居抜き物件は、新しく飲食店を開業したい方の心強い味方です。

しかし、飲食店の居抜き物件を選ぶ際は、居抜き特有の注意点もあります。候補の物件を内見する際は、以下のような点もチェックしてみてください。

まず、電気、ガス、水道などのインフラが、必要な容量を満たしているかどうかも、事前に調査・確認しておきましょう。水やガスを多く使う飲食店では、インフラの容量が足りないと、追加工事が必要になります。

また、物件の階層も、飲食店の集客を考えるうえでは重要なポイントです。基本的には、2階や地下よりも、1階の通りに面した店舗のほうが集客面では有利になります。

バーやスナックなど、午前0時以降の深夜営業を予定している場合は、深夜営業が可能な物件か確認しましょう。立地や設備面の基準を満たしていないと、公安委員会の許可が下りない可能性があります。

そして、店内の安全性や清潔さに関わるのが、換気、排気設備の状態です。例えば、排気ダクトの中に油塵が堆積していると、火災の原因になることも。必要に応じて、修繕や清掃をする必要がありますので、こちらも事前に確認しましょう。

虫やネズミなどの害虫・害獣も、飲食店を経営する方の悩みの種です。完全に防ぐことは難しくても、害虫や害獣の発生しにくい物件を選びましょう。外壁に隙間や穴がないか、排水管やグリストラップは清潔に掃除されているかなどを確認し、事前に対策しておきましょう。

自己所有の居抜き物件は、賃貸だけでなく、売却することもできます。

居抜きで物件を売却すると、既存の設備の処分費用や解体費用が発生しないほか、設備を含めることで高く売れる可能性があります。また、解体工事の必要がないので、引き渡しの直前まで営業を続けられるのもメリットです。

居抜き物件を売却するときの流れは、以下のようになります。

自己所有の物件を売却する場合は、居抜き物件だからといって、通常の売却と大きな違いはありません。設備等を含んだ金額で、購入者との合意が取れれば、売買契約の成立です。買い手が見つからない場合は、物件の買取業者を利用してもよいでしょう。